Occupazione abusiva dell’immobile: come tutelare il proprietario

23/02/2024 18:41

La difficoltà di liberare l’immobile abusivamente occupato preoccupa sempre più i proprietari italiani. Al punto che in Parlamento sono al vaglio nuove disposizioni penali volte a rafforzare la tutela dei proprietari lesi. Gli strumenti previsti nel nostro sistema a favore del proprietario esistono, anche se in corso di revisione.

Il nostro sistema civilistico, non sempre garantisce una tutela immediata al proprietario che rimane spogliato del suo potere di fatto sull’immobile e dunque del relativo utilizzo a causa dell’illegittima occupazione da parte di un soggetto terzo. Non solo. Il proprietario che dovesse decidere di agire in autonomia si espone alla contestazione di alcune fattispecie di reato. Deve quindi sempre instaurare un procedimento davanti a un giudice e solo al momento dell’esito (favorevole) potrà essere coinvolta la forza pubblica.

Quando si può parlare di occupazione “abusiva” di un immobile?

L’occupazione “sine titulo” o “abusiva” si realizza quando la persona che occupa l’immobile non ha alcun titolo per farlo.

Per esempio, perché non è proprietario dell’immobile, né è conduttore con contratto di locazione o comodato venuto meno per scadenza o altra causa, né un ospite debitamente invitato. Nel nostro sistema l'occupazione c.d. abusiva di un immobile configura un illecito civile, che obbliga l'autore al rilascio dell’immobile e al risarcimento dei danni.

Quali sono quindi i rimedi per l'occupazione abusiva di un immobile a tutela del proprietario?

I principali rimedi civilistici volti ad ottenere la liberazione di un immobile occupato sono inquadrabili in più categorie. Da una parte, il procedimento speciale di sfratto, per il quale è previsto un rito snello, volto a garantire al locatore, nei casi indicati dalla legge, una condanna al rilascio in tempi relativamente rapidi. Dall’altra, i procedimenti che tutelano direttamente il diritto di proprietà e che richiedono delle verifiche più approfondite, con conseguente allungamento dei tempi. A questi si aggiungono, in presenza dei presupposti, i procedimenti generalmente denominati cautelari, volti ad ottenere una tutela immediata anche se non necessariamente definitiva.

Il proprietario può beneficiare del rapido procedimento di sfratto in caso di occupazione abusiva dell'immobile?

In genere no, e questo è un primo problema, in quanto il procedimento di sfratto (descritto agli Artt. 656-657 c.c.) è più rapido e snello di quello ordinario.

Il proprietario, in caso di occupazione abusiva, può invece iniziare un giudizio per rivendicare la proprietà dell’immobile,

oppure per essere reintegrato nel possesso che gli è stato sottratto o, in presenza dei presupposti, per ottenere un provvedimento di urgenza che gli garantisca una qualche tutela immediata ma provvisoria.

In cosa consiste il giudizio volto a rivendicare la proprietà di un immobile?

L’azione di rivendicazione è un procedimento descritto all’Art. 948 del Codice civile tramite il quale il proprietario chiede al giudice di accertare il suo diritto di proprietà e di condannare quindi il soggetto che sta occupando “abusivamente” il suo immobile turbandone l’esercizio a restituirglielo. Il procedimento però è più lungo e oneroso rispetto al procedimento di sfratto sotto vari profili.

Secondo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, infatti, nel caso di “chi dispone di fatto del bene nell'assenza anche originaria di ogni titolo... la domanda è tipicamente di rivendicazione, poiché il suo fondamento risiede non in un rapporto obbligatorio personale inter partes, ma nel diritto di proprietà tutelato erga omnes, del quale occorre quindi che venga data la piena dimostrazione, mediante la probatio diabolica” (Cass. S.U. n. 7305/2014).

Ciò significa che, perché la domanda di rivendicazione sia accolta, chi agisce per la liberazione, deve provare un titolo di acquisto originario (acquisto che per lo più deriva dall’usucapione).

Quando invece il proprietario può chiedere al giudice questa “reintegrazione nel possesso”?

Se il proprietario è anche possessore e lo spossessamento è avvenuto “violentemente” (contro la volontà del possessore) od “occultamente”(il possessore non ne è a conoscenza al momento in cui viene compiuto), può, entro l'anno dallo spoglio, chiedere la reintegrazione del possesso e ri-ottenere, con un procedimento un po’ meno complesso la disponibilità dell’immobile.

In cosa consiste invece, la “tutela cautelare” d’urgenza?

In pratica, nei casi in cui chi ritiene di essere titolare del diritto riesce a dimostrare una verosimile esistenza dello stesso (c.d. fumus boni iuris) e il rischio che il ritardo possa causare danni al suo soddisfacimento (c.d. periculum in mora)

può agire con il procedimento d’urgenza (ex Art. 700 c.p.c.), volto ad ottenere provvedimenti che provvisoriamente possano assicurare gli effetti della decisione definitiva, come la condanna al rilascio.

Come un privato può ottenere il risarcimento dei danni per l'occupazione abusiva dell'immobile?

Il proprietario può ottenere il risarcimento dei danni che gli sono stati causati dall’occupazione sine titulo dell’immobile secondo le regole ordinarie. Sulla natura del danno da occupazione “abusiva” c’è un ampio dibattito tra i giudici. Recentemente la Corte di Cassazione (S.U. 33645/2022) ha stabilito che

in questi casi si presume che esista un danno da perdita subita (c.d. danno emergente), ovvero la perdita della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento del bene.

Che, se non può essere provato in maniera precisa nel suo preciso ammontare, viene parametrato dal Giudice al canone locativo di mercato.

Quanto poi al mancato guadagno, la Corte lo esemplifica nello specifico pregiudizio subito, quale la mancata concessione, a causa dell’occupazione, del godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato, ovvero la mancata vendita ad un prezzo più conveniente di quello di mercato. Questo tipo di danno deve però essere provato dal proprietario secondo le regole ordinarie.

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